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Comercializar o apartamento atual para adquirir outro pode revelar que o montante final disponível difere do preço acordado inicialmente. Fatores como saldo devedor, despesas de corretagem e eventuais tributos diminuem o valor total recebido.
Como funciona a isenção na aquisição de novo imóvel
Existe uma alternativa de isenção voltada para pessoas físicas residentes no Brasil que comercializam um bem residencial e direcionam o montante da venda para a compra de outra unidade habitacional no território nacional em seu próprio nome. O prazo limite é de 160 dias contados a partir da formalização do contrato. Caso o reinvestimento ocorra de forma parcial, a desoneração também proporcional.
O artigo 39 da Lei nº 11.196/2005 estabelece o benefício sobre o ganho obtido. A contagem do prazo se inicia na data de assinatura do contrato de venda e a utilização é permitida apenas uma vez a cada período de cinco anos. Caso ocorra a negociação de múltiplos imóveis residenciais, o marco temporal considera o primeiro acordo firmado.
Cálculo do ganho de capital e alíquotas
O ganho tributável difere do preço total da transação. Conforme orientações da Receita Federal, ele representa a diferença positiva entre o valor de alienação e o custo de aquisição.
Se um patrimônio comprado por R$ 600 mil for comercializado por R$ 900 mil, o ganho inicial alcança R$ 300 mil. Contudo, o apuramento definitivo pode incluir reduções específicas. Despesas com reformas e documentações anteriores podem compor o custo, desde que atendam rigorosamente às normativas vigentes.
Quando a isenção não se aplica, as alíquotas do ganho de capital são progressivas: 15% sobre a parcela de até R$ 5 milhões 17,5% sobre a parcela entre R$ 5 milhões e R$ 10 milhões 20% sobre a parcela entre R$ 10 milhões e R$ 30 milhões 22,5% sobre a parcela superior a R$ 30 milhões
Planejamento prévio e orientações de especialistas
“Muitos proprietários iniciam a venda pensando apenas no preço anunciado. Quando o objetivo é comprar outro imóvel, também é preciso considerar o valor líquido disponível, os prazos da operação e a eventual tributação. Esse planejamento deve começar antes de o imóvel entrar no mercado”, explica Bruno Yamauti, Diretor Comercial da YK Private, ouvido pela reportagem.
A apuração do imposto não deve ser postergada para a declaração anual. Na ocorrência de tributo devido, a recomendação é efetuar o pagamento até o último dia útil do mês subsequente à transação por meio do programa GCAP.
“A conferência deve ser feita, preferencialmente, imageantes da celebração do contrato de venda. É nessa etapa que devem ser verificados o custo de aquisição, as despesas e benfeitorias eventualmente admitidas, os comprovantes disponíveis e o enquadramento nas hipóteses de isenção. Além disso, a celebração do contrato inicia a contagem do prazo legal de 180 dias para o reinvestimento, quando aplicável.
No exemplo didático apresentado, considerando que os valores indicados correspondem ao produto da venda e ao ganho de capital efetivamente apurados, a conta está correta: se R$ 180 mil de uma venda de R$ 250 mil forem reinvestidos, 28% do produto da venda não terá sido aplicado. Essa mesma proporção corresponde a R$ 14 mil de um ganho de R$ 50 mil. Considerada a alíquota de 15%, o imposto será de R$ 2.100.
No caso concreto, porém, o cálculo deve ser refeito com base nos documentos, nas datas, na forma de pagamento, nas despesas comprovadas e nas demais condições efetivas da operação.”, ressalta Andrea Marques Castelhano, advogada, OAB/SP 291.604, ouvida pela reportagem.
O alinhamento estratégico entre a saída do imóvel atual e a entrada no novo bem assegura maior segurança jurídica e financeira durante todo o processo de transição imobiliária.
