Comprar imóvel em 2026: os cuidados fiscais e contábeis que evitam prejuízo

Comprar um imóvel continua sendo uma das maiores decisões financeiras de uma família ou de um empresário. O problema é que muita gente concentra toda a atenção no preço anunciado e no valor da parcela e esquece que a operação carrega custos, obrigações e reflexos tributários que só aparecem depois, no cartório, na prefeitura e na declaração do Imposto de Renda.

Seja para morar, investir ou instalar uma empresa, o planejamento fiscal começa antes da assinatura do contrato. Quem está de olho nos terrenos ou casas à venda em Londrina, por exemplo, percebe rápido que um apartamento na Gleba Palhano, uma casa em condomínio na zona sul e uma sala comercial no Centro trazem custos e reflexos tributários bem diferentes, mesmo quando o preço é parecido. A seguir, reunimos os pontos que compradores e contadores devem revisar para que o negócio feche sem surpresas.

O preço do imóvel não é o custo total

Além do valor pago ao vendedor, a compra envolve o ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis), a escritura pública, o registro na matrícula e as certidões. Como referência prática, vale reservar algo entre 4% e 6% do valor do imóvel só para essas despesas, percentual que muda conforme a cidade, o valor do negócio e a forma de pagamento.

O ITBI é municipal, e por isso não existe uma alíquota única no país. Na maior parte das cidades ela fica entre 2% e 3%, e alguns municípios aplicam alíquota reduzida sobre a parte financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação. Outro ponto que costuma gerar discussão é a base de cálculo: o Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que o imposto deve partir do valor da transação declarado pelo contribuinte, e não de um valor de referência fixado unilateralmente pela prefeitura. Com as novas regras trazidas pela Lei Complementar nº 227/2026 no contexto da reforma tributária, a recomendação é confirmar a regra vigente no município antes de emitir a guia.

Documentação: onde o contador faz diferença

A análise documental protege o comprador de herdar problemas do vendedor. A matrícula atualizada mostra se existem hipotecas, penhoras ou outros ônus. As certidões de distribuição cível, trabalhista e fiscal indicam se o vendedor responde a processos que possam alcançar o imóvel. Também é preciso conferir débitos de IPTU e de condomínio, que acompanham o bem.

Contar com uma imobiliária experiente ajuda bastante nessa etapa. Em Londrina, a Santamérica, que atua há mais de 25 anos com compra, venda e locação de imóveis na cidade, é um exemplo de empresa que acompanha o cliente da proposta até a escritura, o que facilita o levantamento das certidões. Ainda assim, a conferência feita pelo contador do comprador funciona como uma camada extra de segurança, principalmente em negócios de valor mais alto.

Quando o vendedor é pessoa jurídica, o cuidado deve ser redobrado. O artigo 185 do Código Tributário Nacional presume fraudulenta a venda de bens por quem tem débito inscrito em dívida ativa sem reservar patrimônio suficiente para quitá-lo. Na prática, uma compra feita sem checar a situação fiscal da empresa vendedora pode ser questionada pela Fazenda anos depois.

Como declarar o imóvel no Imposto de Renda

O imóvel entra na ficha Bens e Direitos, no grupo de bens imóveis, com o código correspondente ao tipo (apartamento, casa, terreno, sala comercial e assim por diante). A regra mais importante é declarar sempre pelo custo de aquisição, nunca pelo valor de mercado. Esse valor permanece o mesmo nos anos seguintes e só muda quando há novos pagamentos ou benfeitorias comprovadas.

Ao custo de aquisição podem ser somados o ITBI, as despesas de escritura e registro, a corretagem paga pelo comprador e reformas com nota fiscal. Guardar esses comprovantes reduz o ganho de capital tributável em uma venda futura. Nos imóveis financiados, informa-se o total efetivamente pago até 31 de dezembro de cada ano, somando entrada e parcelas, e o saldo devedor ao banco não precisa ser lançado na ficha de dívidas.

Pensando na venda: ganho de capital e isenções

Quando a pessoa física vende um imóvel com lucro, paga Imposto de Renda sobre o ganho de capital, com alíquotas que começam em 15% e sobem de forma progressiva para ganhos acima de R$ 5 milhões. O imposto é apurado no programa GCAP e precisa ser pago até o último dia útil do mês seguinte ao da venda.

Há situações de isenção que merecem atenção. A venda do único imóvel por até R$ 440 mil é isenta, desde que o contribuinte não tenha vendido outro imóvel nos cinco anos anteriores. Já o artigo 39 da Lei nº 11.196/2005 isenta o ganho na venda de imóvel residencial quando o valor é aplicado na compra de outro imóvel residencial no país em até 180 dias. Planejar a troca de imóvel dentro desse prazo pode representar uma economia relevante.

Pessoa física ou empresa?

Investidores e empresários frequentemente avaliam comprar imóveis por meio de uma empresa ou holding patrimonial. A integralização de imóveis ao capital social costuma ter imunidade de ITBI, mas a Constituição afasta o benefício quando a atividade preponderante da empresa é imobiliária, e o Supremo Tribunal Federal limitou a imunidade ao valor efetivamente integralizado. Com a transição para IBS e CBS, as operações imobiliárias realizadas por empresas também passam a seguir regras próprias, com redutores específicos para o setor. Por isso, a decisão entre pessoa física e jurídica precisa ser simulada caso a caso, considerando aluguel, revenda e sucessão.

Checklist antes de assinar

• Simule o custo total da compra, incluindo ITBI, escritura, registro e certidões.
• Confirme a alíquota e a base de cálculo do ITBI na prefeitura do município do imóvel.
• Solicite matrícula atualizada e certidões do vendedor, com atenção redobrada se for empresa.
• Guarde todos os comprovantes que podem compor o custo de aquisição.
• Avalie com o contador se a compra deve ser feita na pessoa física ou jurídica.
• Se for vender outro imóvel residencial, organize o cronograma para respeitar o prazo de 180 dias.

Perguntas frequentes

Posso declarar o imóvel pelo valor de mercado?

Não. Para a pessoa física, o imóvel é declarado pelo custo de aquisição, somado às despesas e benfeitorias comprovadas. A valorização de mercado não é lançada na declaração.

O ITBI e a escritura entram no custo do imóvel?

Sim. Esses gastos podem ser somados ao custo de aquisição, desde que comprovados, o que reduz o ganho de capital em uma venda futura.

Quem vende o único imóvel sempre fica isento de Imposto de Renda?

Não. A isenção vale para vendas de até R$ 440 mil e exige que o contribuinte não tenha vendido outro imóvel nos cinco anos anteriores. Fora desse caso, a recompra de imóvel residencial em até 180 dias pode garantir a isenção.

Conclusão

Um imóvel bem comprado é aquele em que o preço, os tributos e a documentação foram analisados juntos. Envolver o contador desde a negociação, e não apenas na hora da declaração, evita custos inesperados, protege o patrimônio e prepara o terreno para uma venda futura mais eficiente.